Покупка жилья — значимое событие, а когда в сделке участвуют материнский капитал и ипотека, к оформлению документов и расчётам нужно подходить особенно внимательно. Один из частых вопросов в такой ситуации — на какой размер имущественного налогового вычета по НДФЛ могут рассчитывать супруги. Разберём на конкретном примере: супруги приобрели жильё в общую равную долевую собственность за 3 395 000 руб. Из этой суммы:

• 586 946,72 руб. — средства материнского капитала;

• 229 053,28 руб. — собственные средства;

• 2 579 000 руб. — ипотечный кредит.

Брачный договор не заключался.

Какие нормы закона нужно учитывать

Право на имущественный налоговый вычет закреплено в ст. 220 Налогового кодекса РФ. Ключевые моменты:

• Вычет на приобретение жилья (подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ) предоставляется в размере фактических расходов на покупку, но не более 2 000 000 руб. на одного налогоплательщика.

• Вычет на проценты по ипотеке (подп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ) можно получить в сумме фактически уплаченных процентов, но не более 3 000 000 руб.

• Расходы, покрытые маткапиталом, не дают права на вычет (п. 5 ст. 220 НК РФ): государство уже предоставило поддержку, поэтому эти суммы исключают из базы для вычета.

• Режим совместной собственности супругов. При отсутствии брачного договора имущество, нажитое в браке, считается совместной собственностью (ст. 34 СК РФ, ст. 256 ГК РФ). Это важно для понимания, как распределяются расходы между супругами, даже если жильё оформлено в долевую собственность.

• С 2014 года вычет не «привязан» к доле в праве собственности. Раньше вычет распределялся строго по долям, а теперь каждый супруг может заявить вычет в пределах своих фактических расходов (или по заявлению о распределении расходов), но не выше лимита в 2 000 000 руб. (разъяснения ФНС в письме от 11.05.2023 № БС‑4‑11/5880@).

Как посчитать сумму вычета в этом случае

Сначала определим, какие расходы вообще могут участвовать в расчёте вычета. По закону нельзя учитывать траты, оплаченные за счёт маткапитала. Поэтому из общей стоимости жилья вычитаем сумму маткапитала:

3 395 000−586 946,72=2 808 053,28 руб.

Это общая сумма расходов, которая потенциально даёт право на вычет. Сюда входят и собственные средства супругов, и ипотечные деньги: закон не запрещает включать кредитные средства в базу для вычета (письма Минфина подтверждают эту позицию).

Поскольку жильё приобретено в равную долевую собственность (по 1/2), а брачного договора нет, расходы считаются общими. Значит, каждый из супругов может претендовать на половину этой суммы:

2 808 053,28/2=1 404 026,642 808 053,28 / 2 = 1 404 026,642 808 053,28/2=1 404 026,64 руб.

Эта сумма укладывается в лимит 2 000 000 руб., поэтому каждый супруг вправе заявить имущественный вычет именно в таком размере.

Важно: чтобы получить вычет, у супругов должен быть официальный доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13 % (или 15 %, если доход превышает порог, с которого применяется повышенная ставка), и статус налогового резидента РФ (ст. 207 НК РФ).

Что насчёт вычета на ипотечные проценты

Помимо вычета на стоимость жилья, супруги могут претендовать на отдельный вычет на уплаченные проценты по ипотеке. Его считают отдельно:

• База — фактически уплаченные проценты.

• Лимит — 3 000 000 руб. на одного человека.

• Распределять проценты между супругами можно по их заявлению. Например, если платит только один супруг, он может заявить весь вычет на себя, либо супруги могут распределить его в любой пропорции.

Этот вычет не зависит от вычета на покупку жилья и оформляется дополнительно.

Практические нюансы

1. Маткапитал обязательно исключают. Даже если он покрывает лишь часть стоимости, эту сумму нельзя включать в расчёт вычета. Если это сделать, налоговая при проверке откажет в части вычета и потребует вернуть излишне возмещённый налог.

2. Долевая собственность ≠ распределение вычета по долям. С 2014 года решающее значение имеет не доля в праве, а фактические расходы или заявление супругов о распределении этих расходов.

3. Собственные и кредитные средства учитываются одинаково. Главное — чтобы расходы были реальными и подтверждёнными документами (договор купли‑продажи, платёжные поручения, выписка из банка и т. п.).

4. Если один супруг не имеет дохода, он не сможет получить вычет сейчас, но право на него сохраняется. В будущем, когда появится доход, можно будет подать декларацию. Либо супруги могут распределить расходы так, чтобы вычет получил тот, у кого есть налогооблагаемый доход.

5. Вычет можно получать частями. Если годовой НДФЛ меньше суммы вычета, остаток переносят на следующие годы, пока не будет исчерпан лимит.

Как супругам действовать пошагово

1. Подготовить документы: договор купли‑продажи, выписку из ЕГРН, платёжные документы, кредитный договор, справку банка об уплаченных процентах, свидетельство о браке.

2. Определить, как распределять расходы. Если оба супруга работают и платят НДФЛ, логично заявить по 50 % расходов. Если работает только один — можно оформить заявление о распределении 100 % расходов на работающего супруга.

3. Подать декларацию 3‑НДФЛ либо оформить вычет через работодателя (в этом случае налоговая сначала подтверждает право на вычет, а работодатель перестаёт удерживать НДФЛ до исчерпания суммы).

4. Отдельно заявить вычет на проценты, если есть уплаченные проценты и подтверждающие документы.

Вывод

В описанной ситуации каждый из супругов вправе претендовать на имущественный налоговый вычет по расходам на приобретение жилья в размере 1 404 026,64 руб. Эта сумма рассчитана как половина общих расходов на покупку за вычетом средств материнского капитала. Кроме того, супруги могут дополнительно получить вычет на уплаченные проценты по ипотечному кредиту — в пределах фактически уплаченных сумм, но не более 3 000 000 руб. на каждого.

📌 Полезные статьи

• Сожительство vs официальный брак: где заканчиваются бытовые удобства и начинаются юридические риски

• Многодетная семья в 2026 году: статус, льготы и меры поддержки

• Можно ли вписать отчима в удостоверение многодетной семьи: разбираем на примере Иркутской области

______________

Важная информация для посетителей сайта

Представленная информация отражает действующее законодательство на момент публикации.

Для принятия значимых решений необходимо проверять актуальность норм на текущий момент.

Наши специалисты готовы предоставить:

• Комплексную юридическую консультацию

• Экспертную оценку ситуации

• Актуальную информацию по налоговым вопросам

• Индивидуальные рекомендации с учетом вашей ситуации

Квалифицированная помощь доступна через:

• Консультации профессиональных юристов

• Услуги опытных налоговых консультантов

• Детальный анализ вашей ситуации

• Подготовку необходимых документов

Рекомендация:

Перед принятием важных решений всегда обращайтесь за профессиональной консультацией для получения актуальной и достоверной информации.

💡 Присоединяйтесь к нашему профессиональному сообществу!

Канал в MAX Корпоративный эксперт

Следите за обновлениями - новые экспертные материалы появляются регулярно!
Подписывайтесь на обновления и будьте в курсе последних юридических трендов.