Договор дарения — один из самых популярных способов передать недвижимость близким людям при жизни. Он проще и дешевле купли-продажи, не требует согласия остальных наследников и позволяет избежать долгой процедуры вступления в наследство. Но с 2025 года правила оформления изменились, и ошибки на этапе сделки могут обернуться отказом в регистрации или спорами в суде. Разберём, как правильно подарить дом с участком, сколько это стоит и на что обратить внимание.

Что изменилось: обязательное нотариальное удостоверение

С 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между физическими лицами обязательно удостоверяется у нотариуса. Раньше дарственную можно было написать от руки, подписать и отнести в МФЦ — теперь сделку без нотариуса просто не зарегистрируют.

Нововведение усложнило и удорожало процедуру, но добавило ей надёжности: нотариус проверяет документы и дееспособность сторон, разъясняет последствия сделки, а его подпись значительно снижает риск последующего оспаривания договора «обманутым» дарителем или заинтересованными наследниками.

Важный нюанс: дом и участок под ним дарятся вместе. Это следует из закона — отчуждать строение без земли, на которой оно стоит, нельзя. Поэтому в договоре всегда фигурируют оба объекта, а в ЕГРН переход права регистрируется по ним одновременно.

Пошаговая инструкция

Шаг 1. Проверка перед сделкой

Закажите свежую выписку из ЕГРН на дом и на участок — через Госуслуги, МФЦ или сервисы Росреестра. Проверьте:

• что оба объекта стоят на кадастровом учёте и у них корректные границы;

• нет ли арестов, запретов на регистрационные действия, ипотеки или сервитутов;

• что дом зарегистрирован как жилой или садовый, а участок относится к правильной категории земель.

Если участок не отмежёван, сделку оформить можно, но покупателю (одаряемому) впоследствии может понадобиться межевание. Лучше уладить это заранее, пока даритель жив и доступен.

Шаг 2. Сбор документов

Стандартный комплект:

• паспорта дарителя и одаряемого;

• выписки из ЕГРН на дом и участок;

• правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, мены, свидетельство о наследстве, дарственная, по которой имущество досталось дарителю;

• нотариальное согласие супруга, если дом и участок приобретались в браке — обычного письменного согласия недостаточно;

• согласие органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний;

• согласие банка, если объект в залоге по ипотеке;

• технические документы на дом (при наличии — кадастровый паспорт, техплан).

Шаг 3. Визит к нотариусу

К нотариусу можно идти в любом городе — привязки к месту нахождения недвижимости нет. На приёме нотариус:

• проверит личности сторон, документы и основания собственности;

• составит договор или проверит ваш проект;

• разъяснит сторонам суть сделки и её последствия;

• удостоверит договор своей подписью и печатью.

Обычно всё укладывается в одно посещение. Если при составлении договора выяснится нехватка документа — нотариус подскажет, что и где донести.

Шаг 4. Регистрация в Росреестре

Нотариус самостоятельно отправляет документы в Росреестр в электронном виде — лично идти в МФЦ не нужно. Переход права регистрируется за 1–3 рабочих дня. После регистрации одаряемый получает выписку из ЕГРН, где он указан как новый собственник. С этого момента дом и участок — его, и он может распоряжаться ими по своему усмотрению.

Сколько стоит оформление

Итого оформление обычно обходится в 20–40 тысяч рублей в зависимости от региона и кадастровой стоимости объектов.

Отдельная статья расходов — НДФЛ. Дарение между близкими родственниками (супруги, родители и дети, внуки, бабушки и дедушки, братья и сёстры) НДФЛ не облагается. Если стороны не близкие родственники, одаряемому придётся заплатить 13–15% от стоимости подарка: расчёт ведётся от суммы в договоре, но не менее 70% кадастровой стоимости. Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля следующего года.

На что обратить внимание

Дарственную сложно отменить. Расторжение возможно только через суд и по ограниченному перечню оснований — например, одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя. Если даритель рассчитывает «при необходимости забрать дом обратно», ему стоит понимать: механизм возврата почти не работает. Для задач вида «передать имущество, но сохранить контроль» больше подходит завещание или рента.

Условия в договоре ограничены законом. Дарение — безвозмездная сделка: нельзя написать «одаряемый получит дом после смерти дарителя» (для этого есть завещание) или обязать его платить за содержание. При этом можно закрепить право дарителя проживать в доме до конца жизни — такая оговорка законна и часто успокаивает пожилых дарителей.

Если одаряемый — несовершеннолетний. До 14 лет договор за него подписывает законный представитель (родитель, опекун); с 14 до 18 лет подросток подписывает сам вместе с одним из родителей. Дарение от имени малолетних, к слову, запрещено — подарить имущество можно только в их пользу.

Долевая собственность. Если дом принадлежит нескольким собственникам, каждый отчуждает только свою долю. Согласия сособственников на дарение доли не требуется, но их интересы стоит учитывать: дарение всей доли одному лицу не может быть оспорено, а вот «подарить» совместную собственность без выделения долей — нельзя.

Частые ошибки

1. Попытка обойтись без нотариуса. Договор в простой письменной форме не пройдёт регистрацию — деньги на госпошлину и нервы будут потрачены зря.

2. Устаревшее согласие супруга. Согласие, оформленное без нотариуса, или «письмо» задним числом нотариус не примет.

3. Дарение «для вида» перед банкротством или разводом. Такие сделки оспариваются кредиторами и судами, причём срок давности по оспариванию достигает трёх лет.

4. Неучтённый налог. Дарение не близкому родственнику — это доход одаряемого. Пропуск декларации оборачивается штрафами.

5. Ошибки в описании объектов. Договор должен содержать точные кадастровые номера, адреса и площади и дома, и участка — расхождение с ЕГРН приведёт к приостановке регистрации.

Коротко: порядок действий

1. Заказать выписки из ЕГРН на дом и участок, проверить отсутствие обременений.

2. Собрать документы: паспорта, правоустанавливающие документы, нотариальное согласие супруга (если нужно).

3. Прийти к нотариусу и удостоверить договор.

4. Дождаться регистрации в Росреестре (1–3 рабочих дня).

5. Получить выписку из ЕГРН и рассчитаться за услуги нотариуса и пошлину.

Дарение дома с участком — сделка несложная, если не экономить на проверках: свежая выписка из ЕГРН и грамотный нотариус снимают большинство рисков. А вот экономия на юридической чистоте объекта может дорого обойтись уже одаряемому — оспаривать чужую ошибку в суде куда неприятнее, чем заплатить за проверку заранее.

📌 Полезные статьи

• Как зарегистрировать договор аренды недвижимости

• Анонс события у блогера: информационный пост или реклама?

• Доходы до 4000 рублей: когда они не облагаются НДФЛ

• Компенсация расходов по кредиту: условия освобождения от НДФЛ и подводные камни

• Материальная выгода от льготных займов работодателя: когда нужно платить НДФЛ

• Сберегательные взносы в НПФ: с 2026 года они облагаются НДФЛ

• Добровольное личное страхование (в т. ч. ДМС): когда страховые взносы не облагаются НДФЛ

• Доплата до среднего заработка при больничном: нужно ли платить НДФЛ

• Оплата медицинских услуг за счёт организации: когда не нужно платить НДФЛ

• Компенсация стоимости путёвок: когда не нужно платить НДФЛ

• Оплата обучения за счёт организации: когда не нужно платить НДФЛ

• Компенсация за использование личного имущества работника: когда не нужно платить НДФЛ

• Оплата проезда до работы: когда не нужно платить НДФЛ

• Нужно ли платить НДФЛ с компенсации за жильё для работников?

• Удержание штрафов ГИБДД из зарплаты водителя: судебная практика и порядок оформления

______________

Важная информация для посетителей сайта

Представленная информация отражает действующее законодательство на момент публикации.

Для принятия значимых решений необходимо проверять актуальность норм на текущий момент.

Наши специалисты готовы предоставить:

• Комплексную юридическую консультацию

• Экспертную оценку ситуации

• Актуальную информацию по налоговым вопросам

• Индивидуальные рекомендации с учетом вашей ситуации

Квалифицированная помощь доступна через:

• Консультации профессиональных юристов

• Услуги опытных налоговых консультантов

• Детальный анализ вашей ситуации

• Подготовку необходимых документов

Рекомендация:

Перед принятием важных решений всегда обращайтесь за профессиональной консультацией для получения актуальной и достоверной информации.

💡 Присоединяйтесь к нашему профессиональному сообществу!

Канал в MAX Корпоративный эксперт

Следите за обновлениями - новые экспертные материалы появляются регулярно!
Подписывайтесь на обновления и будьте в курсе последних юридических трендов.